Wohnung nach Todesfall auflösen — Checkliste für NRW
Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Lesezeit ca. 8 Min.
Wenn ein Angehöriger stirbt, läuft parallel zur Trauer eine Uhr: Mietverträge, Fristen, Behörden und am Ende eine komplette Wohnung, die geräumt werden muss. Diese Checkliste bringt die Schritte in eine sinnvolle Reihenfolge — speziell für Nordrhein-Westfalen und Düsseldorf.
Die ersten 14 Tage: Was wirklich sofort erledigt werden muss
In den ersten Tagen geht es ausschließlich um Formalien, nicht um die Wohnung. Sterbeurkunde beim Standesamt des Sterbeortes beantragen (in Düsseldorf über das Standesamt am Ort des Todes), mehrere beglaubigte Exemplare bestellen — Banken, Versicherungen und Vermieter verlangen jeweils eigene.
Erst danach lohnt sich der Blick auf den Mietvertrag. Nichts sollte in dieser Phase weggeworfen werden: Was auf dem Küchentisch nach Altpapier aussieht, ist häufig der einzige Nachweis für ein Konto, eine Lebensversicherung oder ein Grabnutzungsrecht.
- Sterbeurkunde beantragen (mehrfach, beglaubigt).
- Testament suchen und beim Nachlassgericht abgeben — es besteht Ablieferungspflicht.
- Bestattung organisieren; in NRW gilt die Bestattungspflicht innerhalb weniger Tage.
- Wohnung sichern: Schlüssel zusammenführen, Wertsachen und Dokumente an einen Ort bringen.
- Laufende Verträge auflisten (Strom, Gas, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abos, Pflegedienst).
Mietvertrag und Fristen: Wer kündigt und ab wann läuft die Frist?
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er geht auf die Erben beziehungsweise auf Personen über, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Erben können das Mietverhältnis nach § 564 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen — in der Regel drei Monate zum Monatsende. Wichtig: Diese Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem die Erben vom Tod und ihrem Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben.
Praktisch bedeutet das: Zwischen Todestag und Schlüsselübergabe liegen häufig nur zehn bis zwölf Wochen — und die letzten zwei davon vergehen erfahrungsgemäß mit Nachbesserungen. Wer die Räumung erst nach der Erbscheinerteilung startet, geraet fast immer in Zeitnot.
Bei Eigentumswohnungen ist der Druck geringer, dafür kommen Hausgeld, Notartermine und häufig eine Erbengemeinschaft hinzu, die einstimmig entscheiden muss.
- Kündigung schriftlich, von allen Erben unterschrieben oder mit Vollmacht.
- Vermieter kann seinerseits ebenfalls außerordentlich kündigen.
- Übergabetermin frühzeitig schriftlich vereinbaren, inklusive Zählerständen.
- Kaution wird erst nach Übergabe und Abrechnung ausgezahlt — Nebenkosten laufen weiter.
Kostenlose Erstberatung — auch ohne Auftrag
Erbengemeinschaft: Wer darf die Wohnung räumen lassen?
Solange mehrere Erben vorhanden sind, gehört der Nachlass allen gemeinsam. Eine Haushaltsauflösung ist eine Verfügung über Nachlassgegenstände und sollte deshalb von allen Miterben getragen werden — im Idealfall mit einer kurzen schriftlichen Zustimmung, die den Auftrag an ein Entrümpelungsunternehmen deckt.
In der Praxis genügt oft eine einfache Vollmacht eines Miterben, wenn die anderen per E-Mail zustimmen. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert später Streit über angeblich entsorgte Wertgegenstände. Wir dokumentieren Räumungen deshalb fotografisch vor Beginn der Arbeiten.
Wird das Erbe ausgeschlagen (Frist: sechs Wochen ab Kenntnis), muss die Wohnung nicht von den Ausschlagenden geräumt werden. Zuständig ist dann der Nachlasspfleger, den das Nachlassgericht bestellt. Auch der Vermieter kann in diesem Fall eine Räumung veranlassen — die Kosten trägt der Nachlass.
Vor der Räumung: Diese Unterlagen und Gegenstände zuerst sichern
Bevor ein Karton bewegt wird, sollte eine Stunde für die Dokumentensuche eingeplant werden. Erfahrungsgemäß liegen wichtige Papiere in Schuhkartons, Nachttischen, Kochbüchern und Kleiderschranktaschen — nicht im Aktenordner.
- Personalausweis, Rentennachweise, Stammbuch, Geburts- und Heiratsurkunden.
- Bankunterlagen, Depotauszüge, Sparbücher, Bausparverträge.
- Versicherungspolicen, besonders Lebens- und Sterbegeldversicherungen.
- Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Übergabeprotokoll beim Einzug.
- Grabnutzungsurkunde, Vollmachten, Patientenverfügung.
- Schmuck, Münzsammlungen, Uhren, Fotoalben und Erinnerungsstücke.
Haushaltsauflösung: selbst machen oder beauftragen?
Ein durchschnittlicher Drei-Zimmer-Haushalt in Düsseldorf entspricht zwischen 10 und 20 Kubikmetern Volumen. Wer das selbst räumt, braucht Transporter, Helfer, Deponiezugang und mehrere Urlaubstage — und muss Elektrogeräte, Farben, Chemikalien und Restmüll getrennt abgeben. Fehlwürfe werden am Recyclinghof abgewiesen.
Eine professionelle Haushaltsauflösung nimmt dieselbe Wohnung in ein bis zwei Arbeitstagen ab, inklusive Möbeldemontage, Trennung, Entsorgungsnachweis und besenreiner Übergabe. Für Erben, die nicht in Düsseldorf wohnen, ist das oft die einzige realistische Option — die Schlüsselübergabe lässt sich per Vollmacht abwickeln.
Kalkulieren Sie außerdem, dass Miete und Nebenkosten weiterlaufen: Jeder Monat Verzögerung kostet in Düsseldorf schnell mehr als der Preisunterschied zwischen Eigenleistung und Fachbetrieb.
Nach der Räumung: Übergabe rechtssicher abschließen
Die Wohnung muss besenrein übergeben werden — das heißt: leer, gefegt, ohne Müll, aber ohne Renovierungspflicht, sofern der Mietvertrag keine wirksame Klausel enthält. Dübellöcher werden üblicherweise verschlossen, Teppichböden bleiben bei normaler Abnutzung liegen.
Beim Termin sollten Zählerstände notiert, alle Schlüssel gezählt und das Protokoll von beiden Seiten unterschrieben werden. Erst danach endet die Haftung der Erben für den Zustand der Wohnung. Bewahren Sie Entsorgungsnachweise mindestens bis zur Kautionsabrechnung auf.